虚偽表示、きょぎひょうじ(民法９４条)その３ 第三者に登記は必要か

（虚偽表示、きょぎひょうじ）
第94条　相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
２　前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

乙→←第三者(善意)
↓
甲の土地

２項は、乙の手に渡った土地を、甲と乙の間の謀議を知らない第三者が、購入した場合は、甲と乙の間の売買契約が無効だから、買うことができませんよと第三者に対して主張することができないということです。

今日は、94条2項の第三者が保護されるためには、登記が必要かどうかという問題です。
以下の設例で考えて見ましょう。

甲→←乙(登記)→←丙(善意の第三者)

甲の土地の不動産登記簿は、乙が所有している。

甲と乙の不動産売買は虚偽表示である。乙は、丙に対して、甲の不動産を売却したが、登記はまだ、乙の元にあった。
やがて、甲は、乙に対して、虚偽の売買だったのだから、土地を返還するように求めた。
この場合、第三者である丙が保護されるためには、不動産登記簿をも有していなければならないのだろうか？

※前提知識
この問題を解く前提知識として、不動産登記簿の制度について簡単に説明する。

甲→←乙→←丙
乙の不動産

乙が所有する不動産を、甲と丙に売却した場合、どちらが所有権を取得することができるのか？
売買契約は、申込と承諾の意思表示によって成立するから、甲も兵も有効な売買契約の買主である。甲と丙どちらも、自分に土地を明け渡せと主張することができる。
しかし、不動産は、ひとつしかない。甲と丙で分割することはできないし、そもそも、分割した土地を買う契約ではなかったはずだ。

そこで、甲と丙どちらが所有権を取得することになるのが、決めておく必要がある。
先に売買契約を締結したほうが所有権を取得するというのが一般常識かもしれない。しかし、不動産については、高額な財産ということもあり、単に先に売買契約を締結したものが所有権を取得できるとはしなかった。
より、慎重な取引を求めて、先に不動産登記をしたものが所有権を取得することとした。(民法177条)

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第177条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

以上、前提知識

さて、上記の設例に戻る。
甲は、乙に対して、虚偽の売買だったのだから、土地を返還するように求めた場合、第三者である丙が保護されるためには、不動産登記簿をも有していなければならないのだろうか？
この設例を見れば、確かに、甲と丙が二重譲渡の関係に立っているように思うかもしれない。
となれば、登記の前後で、優先順序が決まるということになるかもしれない。

しかし、判例、痛切はそう考えていません。
なぜなら、94条2項の趣旨は、丙との関係では、売買契約が有効になされているという扱うわけですから、所有権は、有効に甲→乙→丙と移転していることになる。
したがって、甲と丙との関係は、前主、後主の関係であり、二重譲渡の関係に立たないということになる。
このように考えると、丙は、甲に対して、完全な所有権を主張でき、登記の移転を請求することもできる、

よって、94条2項の第三者である丙が保護されるためには、登記は必要ないということになるわけです。

以上、今日は、94条2項の第三者が保護されるためには、登記が必要かどうかという問題でした。

この記事の詳細は、ゼロニュース　虚偽表示、きょぎひょうじ(民法９４条)その３　第三者に登記は必要かでご覧ください。

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